ફેની મે અને ફ્રેડી મેકને દૂર કરો

ફેની મે અને ફ્રેડી મેકની તાજેતરની વિનંતી યુએસ ટ્રેઝરીમાંથી બેલઆઉટ માટે (અમેરિકન કરદાતાઓ વાંચો) આ બે સરકારી પ્રાયોજિત સાહસોની વણઉકેલાયેલી કાનૂની સ્થિતિને લોકોની નજરમાં પાછી લાવી છે. આ ચર્ચામાં, ધારણા એ છે કે GSEs, અથવા અમુક રિપ્લેસમેન્ટ એન્ટિટી જે સરકારી ગેરંટીથી લાભ મેળવે છે, અસરકારક હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ માર્કેટ માટે જરૂરી છે.

GSEs, તેમ છતાં, ખાનગી ક્ષેત્ર દ્વારા ખૂબ જ ઓછું કરે છે જે કરી શકાતું નથી – અને તે પહેલાથી જ કર્યું નથી. વધુમાં, આ સંસ્થાઓ યુએસ કરદાતાઓ માટે નોંધપાત્ર નાણાકીય જોખમ ઊભું કરે છે. ન્યૂનતમ લાભો સામે આ ખર્ચનું વજન કરવાથી GSE નાબૂદ થવો જોઈએ.

GSEs વિના, મોર્ટગેજ માર્કેટ આજના કરતાં ધરમૂળથી અલગ દેખાતું નથી. સમર્થકો એવી દલીલ કરે છે કે GSEs ગીરો દરો ઘટાડે છે, પ્રમાણભૂત 30-વર્ષના નિશ્ચિત દર ગીરોની ઉપલબ્ધતાને સુનિશ્ચિત કરે છે, ઘરની માલિકીનું સમર્થન કરે છે અને ઓછી આવકવાળા અથવા નબળા ક્રેડિટ પ્રોફાઇલવાળા લોકોને ધિરાણ આપે છે, જે તમામ ખાનગી ક્ષેત્ર સંભવતઃ કરશે નહીં. તમામ મોરચે સાચું નથી.

પ્રથમ, GSEs સરકારની ગેરંટી હોવા છતાં ગ્રાહકો માટે નીચા મોર્ટગેજ દરો ઓફર કરતા નથી જે તેમને ખાનગી ક્ષેત્ર કરતા ઓછા ખર્ચે મૂડી એકત્ર કરવાની મંજૂરી આપે છે. ભૂતકાળમાં, GSE એ જોખમ ઉઠાવીને નીચા મોર્ટગેજ દરો વસૂલવામાં સક્ષમ હતા જેના માટે તેમને વળતર આપવામાં આવતું ન હતું. પરિણામ 2007-08ની નાણાકીય કટોકટીના રન-અપમાં હાઉસિંગ જોખમનું વિશાળ નિર્માણ હતું.

2009 થી, GSE એ તેમના મોર્ટગેજની કિંમતમાં જોખમને ઓળખવું જરૂરી છે, જેણે ખાનગી ક્ષેત્રની તુલનામાં તેમના ગીરો દરોમાં વધારો કર્યો છે. પરિણામે, 2014 થી, નવું સંશોધન મારા સાથીદાર સ્ટીવ ઓલિનર સાથે હાથ ધરાયેલું બતાવે છે કે ખાનગી પોર્ટફોલિયો સંપૂર્ણ લોન માટેના મોર્ટગેજ દરો GSE દરોથી લગભગ એક ક્વાર્ટર ટકા નીચા રહ્યા છે – જોખમની લાક્ષણિકતાઓને નિયંત્રિત કર્યા પછી.

અને ટ્રેઝરી સેક્રેટરી સ્ટીવન મનુચિન્સથી વિપરીત તાજેતરનું નિવેદન, ખાનગી બજાર તેના પોતાના પર 30-વર્ષના ફિક્સ-રેટ ગીરોની ઉપલબ્ધતાની ખાતરી કરી શકે છે. કોરલોજિકના ડેટા દર્શાવે છે કે 2017માં ઉદ્દભવેલા ખાનગી પોર્ટફોલિયોના 76 ટકા ગીરો 30-વર્ષના ગીરો હતા, જે GSEના 85 ટકા શેર કરતાં બહુ ઓછા નથી.

વધુમાં, ઘરમાલિકતાને પ્રોત્સાહન આપવા માટે GSE ની અસર ખૂબ જ વધારે પડતી અંદાજવામાં આવી છે. હેઠળ એકત્રિત થયેલ નવીનતમ 2016 હાઉસિંગ ડેટા હોમ મોર્ટગેજ ડિસ્ક્લોઝર એક્ટ દર્શાવે છે કે 10 માંથી છ GSE ગીરોને પ્રાથમિક રહેઠાણ ખરીદવા સાથે કોઈ લેવાદેવા નથી – અને આ પ્રાથમિક ખરીદીની લોનમાંથી માત્ર એક તૃતીયાંશ લોન સરેરાશથી ઓછી આવક ધરાવતા ઉધાર લેનારાઓને જતી હતી. $200,000 થી વધુની લોનની રકમ ધરાવતા GSE ઋણ લેનારાઓ સામાન્ય રીતે સમૃદ્ધ હતા, તેમની સરેરાશ આવક તેમના મેટ્રો વિસ્તારના તમામ પરિવારોની સરેરાશ આવક કરતાં 60 ટકા વધારે હતી. તો શા માટે કરદાતાઓએ આ ઉધાર લેનારાઓ માટે હૂક પર રહેવું જોઈએ?

ડેટા એ પણ દર્શાવે છે કે GSEsની પ્રબળ ભૂમિકા હોવા છતાં, ખાનગી પોર્ટફોલિયો રોકાણકારો – મોટાભાગે મોટી બેંકો – ઘર ખરીદી બજારમાં પહેલેથી જ ખૂબ સક્રિય છે. 2016 થી નીચેની લોન માટે અનુરૂપ લોન મર્યાદા, જે GSEs દ્વારા ખરીદી માટે યોગ્ય લોનની મહત્તમ રકમ છે, ખાનગી રોકાણકારોની લોન કુલ $228 બિલિયન છે અને GSE અને ખાનગી લોનના સંયુક્ત કુલના પાંચમા ભાગનો હિસ્સો છે. $200,000 થી નીચેની ખાનગી પોર્ટફોલિયો લોન કુલ લોનના એક ક્વાર્ટર માટે જવાબદાર છે. જ્યારે GSE ઋણ લેનારા $200,000 ની નીચે મધ્યમ આવક ધરાવતા હતા, ત્યારે તે જ શ્રેણીમાં ખાનગી ક્ષેત્રના ઋણ લેનારાઓની આવક પણ ઓછી હતી. આ ડેટાના આધારે, તે સાચું નથી કે ઓછી આવક લેનારાઓને ખાનગી ક્ષેત્ર દ્વારા દૂર રાખવામાં આવે છે.

જો કે એ વાત સાચી છે કે GSE નું ક્રેડિટ બોક્સ ખાનગી પોર્ટફોલિયો ધિરાણકર્તાઓ કરતા થોડું પહોળું છે, 2016 ના બે તૃતીયાંશથી વધુ GSE પ્રાથમિક ખરીદી લોન ડાઉન પેમેન્ટ અથવા કિંમતમાં કોઈ ફેરફાર કર્યા વિના પોર્ટફોલિયો ધિરાણકર્તાના ક્રેડિટ બોક્સમાં ફિટ થશે. ઘર ખરીદ્યું. ઘણા GSE ઋણ લેનારાઓ, તેમની સમૃદ્ધિને જોતા, તેમની ડાઉન પેમેન્ટ વધારી શકે છે – અથવા ઓછા ખર્ચાળ ઘરની પસંદગી કરી શકે છે. કાં તો ગોઠવણ, અથવા બંને એકસાથે, ખાનગી ધિરાણકર્તાઓના ક્રેડિટ ધોરણોને પૂર્ણ કરતી લોનની ટકાવારી વધારશે.

તો શા માટે આજે આપણે વધુ ખાનગી પોર્ટફોલિયો લોન જોતા નથી? સરળ જવાબ એ છે કે નિયમનકારોએ GSEsની તરફેણમાં રમતનું ક્ષેત્ર નમેલું છે. ઝડપથી ઘરની વધતી કિંમતો GSE લોનને પોર્ટફોલિયો લોનની તુલનામાં વધુ આકર્ષક બનાવી રહી છે, કારણ કે નિયમનકારો પાસે છે મંજૂર GSE લોન ના દેવું-થી-આવક ગુણોત્તર ધરવા માટે 50 ટકા, જ્યારે ખાનગી ક્ષેત્ર માટે તે 43 ટકાના ગુણોત્તરને વટાવીને ખર્ચાળ બનાવે છે. GSE ઋણ લેનારાઓ આમ ઊંચા ભાવને સરભર કરવા માટે વધુ દેવું લઈ શકે છે. ઇન્વેન્ટરીઝ સાથે પહેલા કરતા નીચું, આ વધારાનું દેવું કિંમતોને વધુ ઊંચો લાવે છે, વધુ દેવું, ઊંચી કિંમતો, વધુ જોખમ અને, વ્યંગાત્મક રીતે, GSEs માટે વધુ માંગનું દુષ્ટ ચક્ર બનાવે છે. જે GSE ને વ્યવસાયમાં રાખે છે તે જ નિષ્ફળ હાઉસિંગ નીતિઓ છે જેણે અમને છેલ્લી નાણાકીય કટોકટી લાવી છે.

હાઉસિંગ માર્કેટમાં GSE ની જરૂર નથી – અને તે બજારના લાંબા ગાળાના સ્વાસ્થ્ય માટે હાનિકારક બની ગયા છે. માં ધીમે ધીમે ઘટાડા દ્વારા તેઓને ખાલી દૂર કરી શકાય છે લોન મર્યાદાને અનુરૂપ. આ સક્રિય ખાનગી ગીરો-સમર્થિત સિક્યોરિટીઝ માર્કેટના પુનઃઉદભવ માટે જગ્યા બનાવશે જે કરદાતાઓને છૂટછાટ આપીને બધા માટે ઍક્સેસ સાથે સુરક્ષિત અને વધુ સ્થિર હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ સિસ્ટમની ખાતરી આપે છે.